ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
(см. текст в предыдущей редакции)
1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:
1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;
2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;
3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);
3. Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.
4. Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное.
Залогодатель, намеревающийся воспользоваться правом на восстановление или замену предмета залога, незамедлительно обязан уведомить об этом в письменной форме залогодержателя. Залогодержатель вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, или, если такой срок не установлен, в разумный срок после получения уведомления от восстановления или замены предмета залога при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны.
5. В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.
Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.
Не раздумывают над тем, что предлагать в залог. Если нет собственного жилья, в залог отдается приобретаемая квартира. Если есть - ипотека берется под залог имеющейся недвижимости. Между тем каждое обеспечение имеет свои особенности.
Сначала о плюсах
У не имеющего жилья покупателя нет выбора, что предлагать банку в залог. А вот улучшающий свои жилищные условия собственник должен перед сделкой взвесить все плюсы и минусы вариантов залога имеющегося или приобретаемого жилья.
Как отмечает директор петербургского филиала банка DeltaCredit Ирина Илясова, сегодня число заемщиков, обращающихся в банк за ипотекой по второму разу, составляет порядка 20%. А руководитель группы ипотеки компании «Строительный трест» Максим Разуменко констатирует, что есть заемщики, успевшие трижды выплатить ипотеку и взявшие кредит в четвертый раз.
Таким образом, число граждан, оказывающихся перед выбором предмета залога, растет год от года.
Начнем с плюсов залога «старой» квартиры (такой кредит иногда еще называют ломбардной ипотекой). Как подсказывает начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка Ирина Ступаева, в ряде кредитных организаций процентные ставки для продуктов с таким залогом ниже.
Правда, тенденция такова, что банки постепенно сокращают разрыв между ставками для ипотеки с разными типами залогов. И данное преимущество в перспективе исчезнет.
Второй плюс вступает в силу, если ипотека берется для покупки квартиры на первичном рынке. «Плюс ипотеки под залог имеющегося жилья в том, что она позволяет купить любую квартиру вне зависимости от аккредитации конкретного объекта банком», - поясняет руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
Напомним, что банки кредитуют покупку первички только в аккредитованных новостройках. А застройщики, аккредитовавшись в пяти-шести банках, обычно успокаиваются.
Определенную выгоду сулит заемщикам участие в программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) «Переезд». По условиям предложения, заемщику на продажу старого жилья дается отсрочка до двух лет. И, кстати, данная программа есть в продуктовых линейках региональных операторов Агентства.
Но главное - не нужно копить на первый взнос. И многие банки в рекламных целях такую ипотеку называют «ипотекой без первоначального взноса».
Если плох сам залог
Впрочем, граждан, имеющих в собственности недвижимость и желающих отдать ее в залог, может ожидать разочарование. Банки принимают в обеспечение далеко не все объекты вторичного рынка.
Так, никто из банкиров не станет кредитовать объекты, входящие в программу реновации хрущевок. То же самое относится и к городской программе развития исторического центра Петербурга. Да и в целом к объектам, построенным более 50 лет назад, кредиторы будут относиться с повышенной осторожностью.
Кроме того, банки могут отклонить заявку из-за высокого процента износа здания, наличия неутвержденных перепланировок или, например, из-за того, что перекрытия в доме деревянные.
В качестве решения проблемы можно посоветовать обращаться с заявкой сразу в несколько банков, поскольку требования к предмету залога у кредиторов различаются. «Наше ипотечное агентство от лица заемщика одновременно подает заявки в среднем в три банка, - рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова. - Плюсы в том, что везде требуется примерно один и тот же пакет документов, и у клиента есть право выбора более подходящих для себя условий кредитования».
Ценовая чехарда
Другим недостатком ипотеки под залог имеющегося жилья является ограниченный размер получаемой заемщиком суммы.
«Надо иметь в наличии квартиру определенной стоимости, - поясняет Алексей Новиков. - Например, если покупателю нужно взять кредит в размере 3 млн руб., то стоимость закладываемой недвижимости должна быть не меньше 3,6 млн руб.».
Проще говоря, обычно кредиторы обещают выделить сумму, близкую к 70% стоимости залоговой квартиры. При этом банковский сотрудник часто оценивает квартиру с дисконтом. То есть в реальности предлагаемая банком сумма может оказаться вдвое ниже ожидаемой.
Справедливости ради сообщим, что ограничения по размеру кредита присутствуют и в банковских продуктах под залог приобретаемой квартиры. Полную стоимость жилья одалживать заемщику у банкиров не принято. Часть суммы клиент должен сам оплатить первоначальным взносом. Обычно это 10 - 15%, но есть банки, выставляющие соискателю кредита более жесткие условия.
Так, начальник управления ипотечного кредитования Банка «Открытие» Сергей Столбунов и директор департамента розничных продаж Промсвязьбанка Марина Спиридонова сообщили БН, что в их кредитных организациях верхний порог займа составляет 80% от стоимости приобретаемого жилья.
Соответственно, выбравшим ломбардный кредит заемщикам следует заранее выяснять у банков, какую предельную сумму те смогут предоставить. При этом в интернете можно найти ресурсы, позволяющие бесплатно оценить недвижимость с погрешностью всего в 10%.
Не нарушая границ
Следующим минусом ипотеки с залогом имеющейся квартиры ряд специалистов считает выставляемые банком ограничения на использование полученных денег.
Как напоминает Алексей Новиков, кредитование под залог имеющегося жилья делится на два типа. Целевой кредит - когда деньги выделяются непосредственно на покупку жилой недвижимости и их использование должно быть подтверждено документально. И нецелевой - когда средства могут выдаваться на любые нужды, при этом отчет не требуется.
Но ставки по нецелевым кредитам выше, и заемщики вынуждены выбирать вариант, требующий отчета.
«К минусам кредитования под залог имеющегося жилья можно отнести то, что фактическое использование кредитных средств возможно только на цели, изначально указанные заемщиком», - поясняет менеджер по ипотеке филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС» Лилия Чечельницкая. В случае непредоставления документов, подтверждающих целевое использование кредитных средств, банк вправе потребовать выплаты штрафа, а кредит будет признан нецелевым, что приведет к увеличению процентной ставки.
С другой стороны, такой подход дисциплинирует заемщиков. Напомним, что сегодня средний срок одобрения кредита банком редко превышает три дня. В то же время, например, на рынке новостроек сроки бронирования квартиры при желании клиента воспользоваться ипотекой составляют от десяти дней до трех недель. Успеть нетрудно.
Без страха и упрека
Часть потенциальных заемщиков видит недостаток ломбардной ипотеки в более высокой нагрузке расходов на страхование. При кредитовании под залог приобретаемого жилья на период до оформления права собственности ряд банков требует только страхование жизни и здоровья. При кредитовании под залог имеющегося жилья обычно страхуются три риска (жизнь и здоровье; недвижимое имущество; титул - потеря права собственности). Отказ от пакетной услуги «карается» заметным увеличением процентной ставки.
Но далеко не все соискатели считают эти выплаты бессмысленными расходами. Ведь это, по сути, обязательство страховщика оказать заемщику финансовую помощь при наступлении неблагоприятных событий в его жизни.
Кроме того, напомним, что обычно тариф по страхованию титула составляет 0,15% от размера кредита. При страховании жизни заемщика тариф зависит от возраста и пола (0,3-1,5%). А при страховании предмета залога (имущества) цифры также начинаются с 0,15%. Таким образом, дополнительная нагрузка для заемщика ломбардной ипотеки будет незначительной.
Наконец, теоретически у владельца залоговой квартиры может появиться следующая проблема. «Если клиент планирует продать залоговую недвижимость для погашения кредита, не всякий банк даст согласие на такие действия», - подсказывает Ирина Ступаева. Уточним: кредитор может воспротивиться, если денег от продажи «старой» квартиры будет не хватать для покрытия займа. Иначе говоря, не захочет оставлять долг без залога.
Но в этом случае можно вспомнить о новой квартире. И, как поясняет управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева, при необходимости замена залога в ее банке возможна. Иначе говоря, многие банки в подобных ситуациях идут заемщикам навстречу.
Кстати, берущий кредит под залог имеющейся недвижимости заемщик еще на стадии подписания договора должен допускать вероятность того, что ему может потребоваться продавать залог. А значит, собственник обязан заранее узнать позицию кредитора.
Подытожим: при ближайшем рассмотрении проблемы, характерные для ломбардной ипотеки, или не слишком значимы, или решаемы.
Добрый день, дорогие читатели!
Многие люди поддаются влиянию и оформляют кредит, не изучив условия. Однако порой такая ошибка может привести к потере имущества.
Для того, чтобы такого не произошло, нужно понимать, что представляет собой залоговый кредит и какие последствия могут ожидать заемщика.
Практически каждый житель нашей страны может получить кредит наличными, лишь предоставив в залог кредитору собственное имущество. Такая сделка будет являться залоговым кредитом.
Залоговый кредит – это займ под залог имущества клиента
В большинстве случаев такой кредит выдается без предоставления каких-либо справок о доходах или поручительства.
Обеспечением по кредиту может выступать любое дорогостоящее имущество, такое как:
- квартира;
- автомобиль.
Оставляемый заемщиком залог является для кредитора гарантией возврата выданных ранее средств.
Для оформления займа в микрофинансовых учреждениях или ломбардах в качестве залога могут подойти:
- ювелирные украшения;
- меховые изделия;
- антиквариат.
При этом рыночная стоимость залога должна превышать сумму займа не менее чем на 40 процентов.
При получении залогового кредита в банке необходимо дополнительно оформить страховой полис.
Необходимо понимать, что на залоговое имущество на все время погашения задолженности накладывается обременение, но, несмотря на это, предмет залога остается собственностью заемщика.
Однако операции с залоговым имуществом клиент проводить не вправе вплоть до момента погашения кредита. К примеру, заемщику не разрешается делать перепланировку квартиры или, тем более, ее продавать.
В случае неплатежеспособности клиента кредитор вправе реализовать залоговое имущество после проведения судебного разбирательства.
Критерии необходимости залога
Абсолютно все финансово-кредитные учреждения регулярно пересматривают и совершенствуют свою политику в отношении предоставления займов населению.
Наиболее популярным видом кредитования в настоящее время является оформление залоговых займов. Все дело в том, что залоговый кредит пользуется популярностью у населения, не имеющего официального трудоустройства или возможности привлечь поручителей. А таких людей у нас полстраны.
Чаще всего финансовые учреждения предоставляют кредиты под залог в следующих случаях:
- сумма кредита больше 300 тысяч рублей;
- отсутствие возможности предоставить справку 2-НДФЛ;
- отсутствие поручителей;
- испорченная кредитная история заемщика;
- целевое кредитование наличными.
Без залога можно получить кредит в случаях, если:
- у заемщика положительное кредитное прошлое;
- запрашиваемая сумма кредита менее 300 тысяч рублей;
- заемщик предоставляет полный пакет документов;
- при целевом кредитовании заемщик вносит не менее 50% от суммы кредита в виде собственных средств.
При выполнении вышеописанных условий банки могут одобрить кредит без обеспечения.
Виды кредитных залогов
Под залог недвижимости
Кредит наличными под залог недвижимости – наиболее предпочтительный вариант для большинства кредиторов, так как рыночная стоимость любого объекта недвижимости постоянно растет.
Поэтому в случае неплатежеспособности клиента банк может с легкостью реализовать объект на рынке недвижимости.
Чаще всего кредит выдается под залог квартиры. Процентная ставка в таком случае находится в диапазоне от 13 до 19 процентов годовых.
При таком способе кредитования банки традиционно запрашивают следующие документы:
- общегражданский паспорт заемщика;
- свидетельство о праве собственности;
- выписку из реестра;
- кадастровый паспорт и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Под земельный участок
Обеспечение в виде земельного участка считается менее выгодным для финансовых учреждений, так как ежегодное изменение стоимости земли ставит под сомнение ликвидность такого залога.
Так же неохотно банки выдают кредиты под залог участка с «недостроем» на его территории. Процентная ставка для такого типа кредитования начинается от 21% годовых.
В случае одобрения заявки, банк потребует предоставить:
- паспорт заемщика;
- свидетельство о праве;
- выписку из ФНС;
- выписку из ЕГРП;
- кадастровый план.
Под залог автомобиля
Нельзя сказать, что кредитование под залог движимого имущества пользуется большим спросом.
Объясняется это не только небольшой суммой, доступной для оформления кредита, но и списком требований к залоговому автомобилю:
- автомобиль должен быть исключительно иностранного происхождения;
- рыночная стоимость автомобиля должна превышать сумму кредита минимум на 30%;
- возраст автомобиля не должен быть более 7 лет.
При оформлении кредита под залог автомобиля, кредитор оставит у себя ваш ПТС до момента полного погашения кредита.
Это значит, что пользоваться автомобилем вы сможете, но у вас не будет возможности его продать.
Нужно отметить, что микрофинансовые организации и ломбарды оценивают автомобиль гораздо дороже, однако главным условием предоставления кредита в таком случае будет временная передача автомобиля кредитору до момента погашения кредита в полном объеме.
Для оформления кредита под залог авто кредиторы требуют предоставить:
- паспорт владельца;
- водительское удостоверение;
Под залог материнского капитала
В последние годы большие обороты набирает потребительское кредитование под залог маткапитала. Несмотря на то, что финансовые учреждения активно рекламируют такой способ, данный вид кредитования законодательством не предусмотрен.
В теории взять кредит под материнский капитал возможно, но большинство банков не идет на подобный риск. Обусловлено это тем, что клиент может оказаться неплатежеспособным, а ПФР не вправе перечислять банку материнский капитал заемщика.
Закон допускает использование материнского капитала с целью улучшения жилищных условий.А значит, потенциальный заемщик вправе потратить полученные средства на ипотечное кредитование для уплаты первоначального взноса или досрочного погашения задолженности.
Кроме того, можно взять кредит на строительство дома, но в таком случае заемщику будет необходимо подать заявление о перечислении средств маткапитала на счет конкретного банка.
В данной ситуации целевое назначение кредита должно быть подтверждено справками о расходах на строительный материал.
Для оформления такого кредита необходимо собрать следующий пакет документов:
- паспорт клиента;
- сертификат на получение маткапитала;
- справка из ПФР.
Преимущества и недостатки залогового кредитования
Залоговое кредитование, как и любой другой банковский продукт, имеет ряд преимуществ и недостатков.
К плюсам можно отнести:
- невысокую процентную ставку;
- большой период кредитования;
- большую сумму, доступную для займа;
- возможность оформления кредита без справок о доходах и поручителей.
Минусами залогового кредитования являются:
- возможность потери имущества;
- обязательное страхование;
- невозможность получения отсрочки.
Напоследок хочется отметить, что залоговый кредит – не самый лучший вариант получения наличных. Гораздо выгоднее собрать необходимый пакет документов и обратиться за кредитом в банк, дабы не переживать за сохранность нажитого непосильным трудом имущества.
Могут ли забрать квартиру, которая является залогом по кредиту смотрите в видео:
В случае если клиент не может вернуть долг, заимодавец имеет право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.
Виды имущества под залог
Банковские организации самостоятельно устанавливают критерии для имущества под залог. Главной особенностью является «ликвидность». Ликвидность — это востребованность полученной собственности на рынке. Например, ликвидной будет считаться квартира в центре города с хорошим ремонтом, так как при необходимости ее легко можно продать. Неликвидом является нерабочий автомобиль.
Банковские организации в качестве залога принимают:
- недвижимость (в том числе землю);
- транспорт, включая спецтехнику;
- ценные бумаги.
Небольшие организации, такие как ломбарды, принимают бытовую технику и украшения. Иногда финансовые учреждения одобряют в качестве залога специфическую собственность. Например, отделения банков России на Крайнем Севере рассматривают выдачу кредитных средств за оленей и других животных. Подобные случаи рассматриваются индивидуально. Однако во всех вариантах сумма кредита будет меньше, чем стоимость залогового имущества.
Оценка залога
Оценка залога осуществляется кредитором, или сторонними организациями. Ломбарды или микрофинансовые организации обычно самостоятельно и бесплатно выполняют оценку собственности клиента. Банки участвуют в сделках с дорогостоящим имуществом, поэтому в качестве доказательства принимают справки от компаний-оценщиков. Наличие документа с рыночной стоимостью залога не обязывает банк выдавать кредит. Это лишь справка для расчета возможной суммы займа. Обычно оценка залога — платная услуга, стоимость зависит от внутренней политики фирмы.
Невыплата по кредиту
Порядок действий в случае невозврата ссуды может отличаться в зависимости от конкретной финансовой организации. Информация прописывается в договоре кредитования. В случае с ипотекой недвижимость не просто переходит в собственность банка — заемщику дается некоторое время, чтобы он сам продал жилье по цене не ниже оценочной. Если же клиент банка не уложился в установленный срок, банк сам выставляет жилье на аукцион
Деньги, полученные от продажи жилья, идут на погашение остатка по кредиту. Если вырученная сумма больше, чем банковский долг, разница будет выплачена заемщику. Однако банк имеет право продать собственность заемщика по цене ниже рыночной. Если жилье долго «висит» на аукционе (больше нескольких месяцев), банк дважды может снизить стоимость залогового имущества. В некоторых случаях подобный залог не покрывает расходы банка, поэтому с задолжника взимается дополнительная плата.
Залог в юриспруденции
Понятие «залог» используется в юридической практике. Обычно это денежная сумма, которую вносит подсудимый для того, чтобы выйти из-под стражи до судебного процесса. Деньги являются гарантией того, что гражданин не скроется, а также будет помогать следствию до вынесения решения суда. Плата возвращается гражданину после того, как он посетит суд и выслушает решение. В ином случае вся денежная сумма переходит в собственность судебных инстанций.
3.1.1 Предмет залога
Наиболее распространенным способом обеспечения возврата кредита является залог (ст.334-358 Гражданского кодекса РФ) - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Договор о залоге заключается только в письменной форме, простой либо нотариально удостоверенной. При заключении договора залога очень важно соблюсти его форму, а при необходимости и процедуру регистрации. Их нарушение влечет за собой недействительность договора.
Договор залога объектов недвижимости требует дополнительной государственной регистрации (п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ) в соответствующих органах.
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Перед заключением договора составляется акт проверки залога с выходом на место. Представитель банка производит проверку предмета залога фактически и по бухгалтерским данным. При этом составляется акт, подписываемый представителем банка, руководителем и главным бухгалтером заемщика.
кредит платежеспособность заемщик поручительство
3.1.2 Прекращение залога
Залог прекращается:
С прекращением обеспеченного залогом обязательства;
По требованию залогодателя (получателя кредита) при грубом нарушении залогодержателем (банком) обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;
В случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель в разумный срок не восстановил предмет залога или не заменил его другим равноценным имуществом;
В случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также тогда, когда продажа предмета залога оказалась невозможной и повторные торги были объявлены несостоявшимися, а залогодержатель в течение месяца после объявления торгов несостоявшимися не воспользовался правом оставить за собой заложенное имущество.
Когда заложенное имущество изымается ввиду того, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, или в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.
Залогодержатель может передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил передачи прав кредитора путем уступки требования (цессии) - при уступке прав требования кредитором другому лицу по основному обязательству. С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.
Банк при рассмотрении вопроса о предмете залога должен учитывать в первую очередь ценность данного имущества для заемщика, т.к. залог должен быть стимулом для погашения кредита, а во вторую - возможность для банка удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества.
В действующем законе (ст. 334 Гражданского кодекса РФ) конструкция залога состоит в том, что залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства получает не предмет залога, а право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, которое, естественно, может быть реализовано. Однако предварительно необходимо в судебном порядке обратить взыскание на заложенное имущество. Таким образом, проходит достаточно много времени, в результате чего у кредитора из-за изъятия из оборота заемных средств по основному обязательству возникают дополнительные убытки и в целом залог теряет свое истинное предназначение.
Во избежание такой ситуации в правоприменительной практике некоторые банки-кредиторы и заемщики добровольно соглашаются на передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, но в этом случае следует констатировать, что между сторонами имеет место отступное, предусмотренное статье 409 Гражданского кодекса РФ, а не реализация прав залогодержателя.
3.1.3 Залог недвижимости
В тех случаях, когда возвращение кредита обеспечивается залогом недвижимости, требования кредитора-залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества только по решению суда. Без обращения в суд требования удовлетворяются только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (п.1 ст.349 ГК РФ). Если в договоре о залоге движимого имущества не указано условие разрешения спора без суда, следует обратиться в суд за разрешением на обращение взыскания на заложенное движимое имущество (п.2 там же).
Реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, определенном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ). По просьбе залогодателя суд вправе отсрочить его продажу на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Залогодатель имеет возможность в любой момент до продажи заложенного имущества прекратить обращение взыскания на предмет залога, если он исполнит обеспеченное залогом обязательство либо ту его часть, исполнение которой оказалось просроченным. Таким образом, мнение о том, что в рамках действующего законодательства можно реализовать заложенное недвижимое имущество, передав его кредитору-залогодержателю, несостоятельно, хотя, возможно, и перспективно в будущем. Кроме того, надо помнить, что указанные условия, включенные сторонами в договор залога, в условиях нынешнего правового режима могут привести к негативным последствиям для залогодержателя, так как у недобросовестного залогодателя есть возможность признать договор залога с условием о реализации заложенного недвижимого имущества притворным, то есть прикрывающим намерения сторон в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства прибегнуть к отступному, а не к реализации прав залогодержателя, как они определены действующим законодательством. Следовательно, в этом случае кредитор должен знать, что при таких условиях у него будет право использовать положения об отступном, а не положения о залоге. И в данной ситуации он не получит соответствующих преимуществ в отношении заложенного недвижимого имущества.
3.1.4 Реализация заложенного имущества
С правовой точки зрения залогодержателем является кредитор по обеспеченному залогом основному обязательству, который нацелен на оперативную реализацию заложенного имущества в случае невозврата кредитных средств (ст. 334 ГК РФ). С этих позиций правовое регулирование залога и реализация его в банковском законодательстве значительно отстают от действующей практики, чем существенно снижается интерес кредитора к данному способу обеспечения возвратности кредитных средств. В первую очередь это касается установленного законом порядка реализации заложенного имущества.
Часть первая Гражданского кодекса расширяет объем требований залогодержателя, которые могут быть удовлетворены за счет заложенного имущества. Залог, если иное не предусмотрено договором, обеспечивает требования в объеме к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Статья 23 Закона РФ "О залоге" не включала неустойку в объем требований кредитора, удовлетворяемых за счет заложенного имущества, и данный вид ответственности применялся только в том случае, если о нем упоминалось в самом договоре залога. Анализируя статью 28 Закона о залоге и статью 349 ГК РФ, можно сделать вывод, что Законом о залоге более жестко регламентирован порядок обращения взыскания на заложенное имущество, в результате чего взыскание было возможно только по решению суда либо в предусмотренных законодательством случаях на основании исполнительной надписи нотариуса. Указанная норма не давала сторонам возможности предусмотреть иной порядок обращения взыскания на имущество. Согласно Гражданского кодекса существуют два варианта обращения взыскания на заложенное имущество: по решению суда и без обращения в суд.
Статья 349 ГК РФ, согласно которой для бесспорного обращения взыскания на имущество нотариального удостоверения собственно договора о залоге недостаточно, требует наличия специального соглашения залогодателя и залогодержателя на это действие без обращения в суд, заключенного после возникновения оснований для взыскания и удостоверенного нотариусом.
Таким образом, новые правовые нормы существенно изменили порядок обращения взыскания на заложенное имущество, сделав его более обоснованным и соответствующим реальной действительности. Но этого нельзя сказать о правилах, регламентирующих порядок реализации заложенного имущества исключительно с публичных торгов.
У сторон залоговых правоотношений должен быть выбор в порядке реализации заложенного имущества. Порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, мог быть предусмотрен в договоре залога. В этом смысле порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, определенный условиями договора залога, может признаваться судами в качестве обоснованного.
3.1.5 Залог прав
При передаче права собственности кредитору в обеспечение долга движимое имущество клиента остается в его пользовании. Это происходит, когда передача ценностей кредитору невозможна и нецелесообразна и когда заемщик не может отказаться от использования объекта обеспечения кредита. Заемщик в данном случае несет ответственность за сохранность оставшихся в его пользовании ценностей, не имеет права самостоятельного распоряжения ими. В качестве объектов обеспечения могут выступать как отдельные предметы (автомашина), так и группа предметов, находящихся на одном складе или цехе (товары, запасы материалов, полуфабрикаты). Банк при заключении договора о передаче права собственности в обеспечение имеющегося долга должен удостовериться, что заемщик действительно является собственником конкретных ценностей. Однако эта проверка не уменьшает большого риска, который сопровождает передачу права собственности. Кредитор во многом зависит от честности заемщика, у которого находится объект обеспечения.
Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требование), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.
Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.
В договоре о залоге прав, не имеющих денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. То, что при залоге прав (например - на собственность), так же как и при залоге имущества с оставлением его у залогодателя, вся ответственность за сохранность этого предмета залога ложится на плечи залогодателя, является, пожалуй, единственным достоинством этого вида залога.
Недостатки залога прав:
Кредитор зависит от честности заемщика;
Срок действия закладываемых прав может не совпадать со сроком кредитования;
Денежная оценка закладываемых прав и их последующая реализация затруднены. Из-за этих недостатков, а так же в виду отсутствия правовой базы по данному вопросу, использование данного вида залога на практике не имеет широкого применения.
3.1.6 Твердый залог
Одним из надежных способов сохранности передаваемого в залог имущества является твердый залог. На практике имущество, передаваемое в твердый залог, как правило, опечатывается и находится под замком залогодержателя, но на территории залогодателя, т.е. сам залогодержатель не имеет права ни пользоваться им, ни израсходовать его. Данные условия о способе сохранности заложенного имущества оговариваются сторонами в договоре залога. Более того, на залогодателя могут быть возложены дополнительные обязанности по сохранности заложенного имущества, в том числе страхование данного имущества от рисков его утраты или повреждения.
Выбор можно сделать между обычным залогом и закладом. В случае заклада у банка появляются особенные обязанности и права.
Обязанности банка:
Принимать меры по обеспечению сохранности предмета залога (заклада), не допускать его порчи;
Застраховать предмет в объеме его стоимости за счет залогодателя.
Одновременно по договору банк может приобрести право пользования предметом заклада. Таким образом имущественные выгоды должны направляться на покрытие расходов по содержанию указанного предмета или засчитываться в счет кредита.
Возможности применения заклада ограниченные. Связано с тем, что данный вариант предполагает изъятие имущества из хозяйственного оборота. С другой стороны, не всякий предмет залога по своим физическим характеристикам может стать предметом заклада. Поэтому в заклад попадают драгоценные камни, золото и изделия из него, валютные ценности, предметы искусства, некоторые виды движимого имущества (автомобили и т. п.). В большинстве случаев предметы залога остаются у залогодателей. Но залогодержатель имеет право проверять документы и фактическое наличие предмета залога, требовать от залогодателя принятия мер по сохранности имущества и т. п.
3.1.7 Залог товаров в обороте
При таком способе залога, предмет залога может оставаться во владении, пользовании и распоряжении залогодателя. Обычно залогодатель вправе заменять одни товары другими товарами подобного же рода, но так, чтобы общая стоимость товаров не стала меньше указанной в договоре. Другими словами, предметом залога здесь оказывается не товары сами по себе, а суммарная стоимость товаров.
Данный вид залога чаще всего применяется при кредитовании торговых и снабженческо-сбытовых предприятий. При этом залогодатель должен вести специальный учет выбывающих и поступающих в замен выбывших предметов залога. При этом нужно иметь ввиду, что необходимо поддерживать обязательный их остаток на каждый день.
Одним из слабых моментов этого вида залога следует считать отсутствие соответствующих средств возмещения стоимости заложенного имущества в случае его утраты. Конструкция договора залога товаров в обороте предполагает замену реализованных товаров на иные товары, приобретенные от реализации. При этом существует опасность того, что залогодатель, реализовав заложенные товары, не сможет приобрести вместо них новые, на которые распространилось бы залоговое обязательство.
3.1.8 Залог ценных бумаг
Предметом заклада могут быть облигации, акции, сертификаты, векселя и другие ценные бумаги.
Эти ценные бумаги должны принадлежать заемщику на праве собственности. Только в этом случае, в соответствии с действующим законодательством РФ, ценные бумаги могут быть отчуждены в пользу банка, в случае неисполнения заемщиком обязательств.
Оценка бумаг производится и фиксируется в договоре заклада. Для получения кредита заемщик заключает кредитный договор, в котором определяются условия выдачи и погашения кредита, взаимные обязательства, ответственность каждой из сторон и принимаемые гарантии. Одновременно, заключается договор заклада ценных бумаг, принадлежащих заемщику.
Заложенные ценные бумаги передаются заемщиком на хранение банку. Возврат заемщику с хранения принятых от него в заклад ценных бумаг производится банком только после полного погашения задолженности по кредиту, процентов за его использование и неустойки.
Если денежные средства, полученные при реализации заклада, превышают размер обязательств заемщика, то разница возвращается заемщику.
Для получения кредита заемщик кроме документов, определенных положением о кредитовании, представляет банку на рассмотрение ценные бумаги, под заклад которых он желает получить кредит. Банк проверяет их подлинность и платежеспособность. По именным ценным бумагам убеждается, что заемщик является их владельцем.
Передаваемые для проведения анализа ценные бумаги оцениваются по номиналу.
Перед выдачей кредита под ценные бумаги банк обычно проверяет:
Подлинность и платежеспособность закладываемых ценных бумаг;
Возможность реализации ценных бумаг на вторичном рынке;
Платежеспособность эмитента;
Наличие у ценных бумаг котировки на фондовой бирже.
Заклад именных ценных бумаг оформляется на предъявителя.
Размер кредита, выдаваемого под залог ценных бумаг, устанавливается в определенном проценте от их залоговой стоимости. Этот процент определяется степенью риска для банка по каждой ценной бумаге, выступающей в качестве обеспечения кредита.
По векселям, депозитным и сберегательным сертификатам, облигациям на предъявителя и другим не котируемым ценным бумагам должна быть определена степень их ликвидности.
Существует два способа кредитования под обеспечение векселями: учет векселей и залог векселей.
Учет векселей - это покупка их банком, в результате чего они полностью переходят в его распоряжение, а вместе с ними и право требования платежа от векселедателей. Поскольку векселедержатель, предъявивший банку векселя к учету, получает немедленно по ним платеж, т.е. до истечения срока платежа по векселю, то для него фактически это означает получение кредита от банка.
По этому учет векселей банками - это один из способов предоставления кредита. За такую операцию банк взимает процент, который называется учетным процентом, или дисконтом.
Коммерческие банки не рискуют предоставлять долгосрочные кредиты под ценные бумаги. К тому же они страдают нехваткой для этих целей кредитных ресурсов долгосрочного характера. В связи с этим в настоящее время в практике работы коммерческих банков находят применение только краткосрочные кредиты под ценные бумаги.
Недостатки залога ценных бумаг следующие:
Необходимость и трудоемкость проверки подлинности ценных бумаг и установление их собственника;
Необходимость регистрации факта залога бумаг в реестре эмитента;
Нестабильность рыночных цен на бумаги, как следствие - высокий риск потерь в стоимости залога;
Не все бумаги свободно обращаются на фондовом рынке (сложность реализации предмета залога).
Достоинства данного вида залога:
Срок погашения ценных бумаг превышает срок гашения кредита, предоставленного под их залог; - бумаги хранятся в банке, выдавшем кредит;
Если бумаги приносят доход, то его можно, по договоренности сторон, использовать в счет уплаты процентов за пользование кредитом;
В случае перехода предмета залога в собственность банка, бумаги можно оставить для инвестиционного портфеля банка.
3.1.9 Недостатки залога
Несмотря на все свои преимущества, залог имеет и существенные недостатки.
1. Он не дает кредитору в большинстве случаев уверенности в быстром и полном удовлетворении своих требований, поскольку обращение взыскания на предмет залога осуществляется чаще всего по решению суда. Затем следует процедура реализации, что требует значительных средств и времени.
2. Поскольку неплательщиками кредитов обычно выступают организации, зарегистрированные в качестве недоимщиков по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, при недостаточности денежных средств на их текущих и расчетных счетах удовлетворение предъявленных к должнику требований осуществляется в очередности, определяемой ст.855 ГК РФ.
3. Нередко одно и то же имущество передается в залог неоднократно, и каждый последующий кредитор-залогодержатель не знает о том, что его обязательство обеспечивается залогом имущества, уже ранее заложенного договором о залоге, что отрицательно сказывается на погашении долга банком (перед последующими залогодержателями).
4. Зачастую предметом залога являются неликвидные товары в обороте, которые с изменением конъюнктуры рынка не всегда продаются либо продаются с убытком организациями-должниками, что приводит к несвоевременному возврату кредита или вовсе к его непогашению.