Генеральный директор и совладелица ГК "Еврострой" Оксана Кравцова рассказала "ДП" о том, кто сегодня покупает элитное жилье, какие нетипичные форматы недвижимости скоро появятся в портфеле компании и почему цены на недвижимость падать не будут. Также она объяснила, почему опыт работы с госзаказом часто разочаровывает застройщиков и почему бизнес хочет, чтобы законодатели и чиновники оставили его в покое. А еще поведала, как чувствует себя молодая многодетная мама в строительном бизнесе, который считается мужским делом.
Оксана, многие застройщики говорят, что прошлый год для них оказался настоящим испытанием на прочность. Для вас он тоже был тяжелым?
Он был очень напряженный. Все бизнес-вопросы решались тяжело и вязко. Покупательский спрос отличался своей непредсказуемостью. Обычная сезонная цикличность сбилась с привычного ритма, и было сложно что-то прогнозировать. Летом, когда на рынке традиционное затишье, квартиры у нас продавались хорошо. А осень была необъяснимо трудная - все остановилось без логичных рыночных предпосылок. Причем у всех в городе. Может, виновата солнечная активность. Но тем не менее для нашей компании год оказался самым результативным за время ее существования. Главный результат - мы сдали городу наш флагманский ЖК "Привилегия", получили разрешение на ввод в эксплуатацию и в начале марта начнем передачу ключей дольщикам.
Кроме того, вы купили два участка под новые элитные проекты: на Вознесенской набережной и на улице Эсперова. Оба участка из наследства обанкротившегося "Строймонтажа". Видимо, не случайно…
Мы в свое время были знакомы с учредителями " " . Команда меня восхищала своей активностью и вкусом: они брали лучшие в городе участки под проекты. И мы очень рады, что годы спустя смогли купить пятна из их портфеля. Причем поступательно: сначала один - под ЖК "Привилегия", потом еще два. Одновременно мы бы эти проекты не стали реализовывать: они требуют максимальной отдачи.
Расскажите о последних покупках.
Пятно на Воскресенской набережной было куплено у структур . Оно долго гуляло по городу - ко мне приходило раза три за последние 2 года. Цена была неприемлемая, поэтому мы отказывались его брать. Но неожиданно в прошлом году продавец снизил цену в 2,5 раза от начальной и дал нам рассрочку платежа на 3 месяца. Мы сразу вышли на сделку.
А почему цена так снизилась?
Для продавца это непрофильный актив - его в любом случае надо продавать. Видимо, понял, что цена нерыночная, и пошел на компромисс. Но минимальный бизнес там все-таки был.
Вы уже получили разрешение на строительство?
Да, в конце прошлого года. В марте планируем открыть продажи. Там будет около 10 тыс. м2 общей площади. Все квартиры видовые и двусторонние - по две на лестничной клетке. Строить будем 2 года. Причем очень аккуратно, как сапер на минном поле.
Почему?
Сейчас изучаем фундаменты. Они еще петровских времен. Надеюсь, что не обнаружим подводных камней, о которые можно споткнуться. Кроме того, два объекта на соседних участках представляют историческую ценность.
А где же разместите необходимую для элиты инфраструктуру?
Отдадим под нее первые два этажа здания. Там будет все что нужно: от ресторана с гастрономической лавкой до прачечной. Концепция проекта - клубный дом для джентльменов. И инфраструктура будет заточена под эту публику. Состоятельных людей у нас много, поэтому в спросе мы уверены.
Инвестиции уже оценивали?
Около 1 млрд рублей. Надеемся обойтись своими средствами, поскольку кредиты дороги и бонусов даже многолетние банки-партнеры не дают. Увы! Мы много лет сотрудничаем с " " , но когда летом у нас случился спад продаж и пришлось перекредитоваться, нам выкатили ставку в 18% годовых. Правда, в последнее время многие банки предлагают сотрудничество. Недавно мы встречались с главой " " , провели переговоры о будущем взаимодействии. Решать многие вопросы гораздо проще, если сложился контакт с первым лицом.
А что будет на участке на улице Эсперова?
Только элитное жилье. Название проекта клубного дома - Esper Club. Великий князь Эспер был одним из основателей династии Белосельских-Белозерских, которой принадлежал Крестовский остров. В его честь названа улица, где появится наш проект. Квартиры будут небольшие - таких на Крестовском острове никто не предлагает. А спрос есть. Продажи мы откроем в марте. С этим проектом нам пришлось сильно понервничать - градплан подписали только 31 декабря прошлого года. Физически и эмоционально это была титаническая работа. Если бы не успели, объект пришлось бы полностью переделывать, поскольку с нового года изменилось законодательство. К счастью, успели.
Соседство со стадионом для "Зенита" вас не пугает?
Часть острова около стадиона давно страдает и от самой стройки, и от наплыва людей. Но нас это никогда не касалось и не коснется, поскольку наши проекты на другой стороне Крестовского. Здесь тихо. И можно без боязни отпускать детей во двор.
А вас просили скидываться на стадион деньгами и рабочими руками?
На наш взгляд, достаточно того, что мы участвовали в строительстве и реконструкции школ и детских садов на территории Крестовского острова.
А может, деловое партнерство с семьей спикера Законодательного собрания Вячеслава Макарова сыграло свою роль?
Родилась в Петербурге. Окончила Педагогический университет им. Герцена в 2001 году. С 2002 по 2004 год - руководитель отдела продаж элитного жилья в агентстве "ТАЙМС недвижимость".
С 2004 года - директор по продажам ООО "Еврострой".
С 2012 года по сей день - гендиректор ООО "Еврострой". Владеет 50% ГК "Еврострой".
Замужем, четверо детей.
Справка
ГК " "
Создана в 1996 году на базе АОЗТ "ПМК-11" при тресте №104 "ГлавЛенинградСтроя". В группу входит девять компаний. Супруги Кравцовы контролируют 100% бизнеса.
Группа реализовала более 40 проектов строительства и реконструкции. Сейчас на стадии строительства и проектирования семь проектов площадью более 160 тыс. м2.
Оборот группы за 2016 год составил 3,7 млрд рублей.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Коллаж АБН
Дочь спикера петербургского парламента Вячеслава Макарова Анна Селегень вошла в бизнес ГК «Еврострой». Как следует из реестра юридических лиц, в ноябре прошлого года она стала владелицей 50% ООО «Еврострой-М».
Второй половиной компании владеет Оксана Кравцова — генеральный директор ГК «Еврострой». Возглавляет «Еврострой-М» ее сын Александр Кравцов. Его отец, Валерий Кравцов, является основателем всего холдинга «Еврострой».
ООО «Еврострой-М» было создано в марте 2016 года. В группе компаний не стали отвечать на вопрос АБН, чем именно занимается аффилированная структура. «Это внутреннее дело», — пояснила представитель девелопера.
По данным сервиса kartoteka.ru, уставная деятельность «Еврострой-М» — «деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика». Также компания может заниматься строительством жилых и нежилых зданий, производством земляных работ, производством стальных труб и другими видами деятельности.
ГК «Еврострой» создана в 1996 году Валерием Кравцовым. Группа компаний специализируется на строительстве элитного жилья. В июле 2016 года компания анонсировала инвестиции в 2,7 млрд рублей в два новых элитных комплекса. Один из проектов, ЖК «Привилегия», реализуется на территории Петроградского района, от которого избирался Вячеслав Макаров, и который СМИ неоднократно называли его «вотчиной». В ноябре 2016 года на Крестовском острове в шаговой доступности от ЖК «Привилегия» открылся детский сад на 125 воспитанников. «Золотой ключик» строился под личным контролем спикера. Добавим, АБН не удалось получить ответ спикера ЗакСобрания Макарова о новом бизнесе его дочери и о том, не рождает ли он конфликта интересов.
В 2014 году в отношении «Евростроя» было возбуждено 25 административных дел. Прокуратура заподозрила компанию в нарушениях при составлении договоров долевого участия по «Привилегии».
На днях группа «Еврострой» заявила о том, что в марте начнет строить апарт-отель на Васильевском острове. Он появится на Среднем проспекте, 87. Инвестиции в проект составят 1,8 млрд рублей. При этом строительство стало возможным только после того, как вступили в действие новые поправки в генеральный план города. Их итоговый свод утвердило Законодательное Собрание год назад.
«Никаким бизнесом не занимаются»
Отметим, в 2013 году Вячеслав Макаров заявил, что его дочери «никаким бизнесом не занимаются». Так спикер прокомментировал информацию о том, что журналисты обнаружили у Анны Селегень долю в компании «Петрострой». В мае 2016 года она передала ее своему свекру Владимиру Селегеню. Второй половиной «Петростроя» продолжает владеть Вера Пшеничная – тетя мужа дочери Макарова. Смена руководства произошла на фоне смены основного заказчика компании с «Петербургтеплоэнерго» на «Теплоэнерго». «Петербургтеплоэнерго» входит в структуры «Газпрома».
В 2016 году Вячеслав Макаров неоднократно критиковал ОАО «Теплосеть» — одного из крупнейших поставщиков тепла в петербургские дома. По мнению главы парламента, «Газпрому» нужно отдать городу компанию за рубль. «Единоросс» заявлял, что ОАО давно не инвестировало в капитальный ремонт труб, и из-за этого они все время рвутся. Последнее заявление на эту тему спикер сделал в минувшую среду.
Ранее СМИ заподозрили Вячеслава Макарова в лоббировании интересов бизнеса дочери, которая владела долей в «Петрострое». Так, «Фонтанка» утверждала , что «спикер питерского ЗакСа Макаров публично обрушился на монопольного подрядчика «Теплосети», который не дает компании его дочери подобраться к пирогу заказов».
Елизавета Белова / АБН
Сегодня жилые комплексы, особенно премиальных форматов, становятся не просто местами для проживания, а настоящими многофункциональными площадками. Девелоперы соревнуются друг с другом в изобретательности развития инфраструктурных систем своих проектов. О важности концепции размещения коммерческой инфраструктуры в жилых домах мы побеседовали с Оксаной Кравцовой, генеральным директором ГК "Еврострой".
Многие ваши жилые проекты расположены у воды, почему вы придерживаетесь данной концепции?
Видовые характеристики на воду и архитектурные доминанты относятся к разряду "вечных ценностей". Вид может существенно удорожать стоимость жилья, однако покупатель к этому готов, тем более что пятен под новую застройку в центре города с такими характеристиками практически не осталось, и за ними идет настоящая "охота". В исключительных локациях стоимость может доходить до 600 тыс. рублей за 1 кв. м.
Какие отпечатки такие локации накладывают на архитектурные концепции ЖК и характер оформления фасадов?
Близость к воде накладывает обязательства: очень важны дизайн и выверенная архитектурная концепция, которые "считываются" с воды. Дизайнерский облик удорожает стоимость квартиры в среднем на 10%. Например, при создании ЖК "Привилегия" на Крестовском острове мы отталкивались от образа океанского лайнера, поэтому фасады четырех корпусов комплекса, выходящих на Малую Невку, решены в полукруглых формах. Балконы имеют защиту в виде стеклянных экранов с широкими деревянными поручнями, как на яхтах. В проекте много стекла, света и воздуха, а в каждой квартире — обзорные панорамные окна, чтобы любоваться закатами и видами на город.
Архитектура нашего нового комплекса Esper Club напоминает южный модерн с элементами готики. И хотя дом в некотором отдалении от воды, само здание очень необычно: оно состоит из двух частей и соединено тремя стрельчатыми арками и центральным холлом. Здесь и мозаика, и красный кирпич на фасадах, и витражное остекление входных групп. Архитектор Евгений Подгорнов — автор всех наших проектов, с которым у нас сложился прочный творческий и профессиональный союз, — хотел воссоздать здесь кусочек Барселоны. И ему в полной мере это удалось.
Наконец, в клубном доме на Воскресенской набережной здание будет вписано в историческую застройку и станет частью архитектурной доминанты города. Из всех без исключения квартир открывается панорамный вид на акваторию Большой Невы и центр.
Исходя из того, что ЖК "Привилегия" находится прямо на первой береговой линии, что еще из водной инфраструктуры будет в комплексе?
Изюминка, которая отличает нас от всех петербургских комплексов, — это собственная марина. Опция, которой нет ни у одного застройщика в городе на сегодняшний день. В любой момент жильцы дома могут сесть в свой катер и поехать любоваться белыми ночами. Внутри расположится благоустроенная зеленая зона, будут разбиты четыре фонтана, прогулочная набережная и причал для 39 катеров или яхт.
Для владельцев яхт и причалов будет организован профессиональный сервис по уборке судов, чтобы они могли не беспокоиться об обслуживании. На яхту можно будет заказывать кейтеринг высокого уровня в любое время. Также планируется на базе этой марины создать небольшой, но полноценный яхт-клуб, где будут проходить обучающие курсы для начинающих яхтсменов.
Как вы оцениваете текущий и перспективный уровень конкуренции в сегментах девелопмента, в которых вы работаете?
Это высококонкурентный рынок. С самого начала работы в элитном сегменте мы ставили перед собой амбициозную задачу строить так, чтобы наши объекты стали визитной карточкой города, а со временем — и памятником архитектуры. За последние пять лет наметилась следующая тенденция: покупатели недвижимости премиум-сегмента заметно "помолодели" — это преуспевающие бизнесмены возраста 30+, холостые или с семьями, приобретающие жилье для себя. Взрослая категория покупателей (40−50 лет) также стабильна, однако по объемам продаж на первый план сейчас выходит более молодое поколение. Клиент сегодня отчетливо понимает, каким он хочет видеть будущее жилье, рационально и взвешенно подходит к принятию решений. Потребитель уже на входе максимально подготовлен: изучил рынок, знает все особенности проекта, задает максимально конкретные вопросы. Важны сайт, интерфейс, возможность интерактивного выбора и удаленного виртуального изучения всех опций. Аудитория предельно ценит собственное время: "водой" и легендам сейчас никого не заманишь.
Расскажите о своем ресторанном проекте. Что привело вас к мысли заняться таким непрофильным бизнесом?
Находясь в очередном путешествии по Франции, мы с мужем открыли для себя ресторан Chez Bruno на юго-востоке страны и местное мороженое с трюфелем. Впечатление от его вкуса было настолько сильным, что это сподвигло нас на открытие своего ресторана. И так как наша группа компаний предоставляет весь спектр строительных услуг (от создания концепции объектов до конечной эксплуатации), естественно, что точки общепита в своих объектах мы хотели бы создавать самостоятельно, "под ключ", и сами же ими управлять.
Какова будет концепция вашего первого ресторана, исходя из чего, она сформирована и выбрана? Почему для размещения заведения выбрана именно эта локация и объект?
Ресторан французской кухни Rasscase c видовой террасой и выходом к марине откроется в ЖК "Привилегия" в январе 2018 года. Общая площадь — 550 кв. м, в ресторане планируются 100 посадочных мест. Концепция проекта — собрать в меню лучшие блюда от ведущих шефов Франции, создать "рассказ" о высокой кухне этой страны.
Наряду с традиционным меню a-la carte в ресторане мы создадим гастрономическую мини-энциклопедию: десять блюд — личных историй шеф-поваров из разных регионов Франции.
В случае успеха планируете ли вы масштабировать ресторанный бизнес в других своих жилых комплексах?
Вторым проектом ресторанной группы станет заведение в клубном доме "Приоритет" на Воскресенской набережной. Его реализация намечена на 2019 год. Концепция будущего ресторана пока находится в разработке. В дальнейшем во всех новых девелоперских проектах мы планируем открывать рестораны под собственным брендом.
Каков расчетный объем инвестиций в открытие вашего пилотного ресторана и планируемый срок их возврата?
Инвестиции в новый проект составят 100 млн рублей, срок окупаемости — семь лет. Rasscase станет флагманским проектом компании в рамках выхода на рынок новой ресторанной группы.
Отвлекаясь от ресторанного бизнеса, хотелось бы спросить, как вы в целом оцениваете роль инфраструктуры на первых этажах ЖК как фактора повышения успешности проекта?
В элитном девелопменте мелочей не бывает. Важно все: от отделки входных групп и инженерного оснащения до сервиса уровня "5 звезд". В ЖК на улице Вязовой, например, у нас появятся первый в Петербурге фитнес-клуб московского оператора премиум-класса Dr. Loder, детский сад, магазин "Лэнд", аптека и отделение банка. Не выходя из дома, жильцы смогут попасть в спа-центр с 25-метровым бассейном, чтобы расслабиться и отвлечься от городской суеты, что, на мой взгляд, очень важно в нашем климате. Будут организованы: служба портье, которая возьмет на себя все хлопоты по заказу авиабилетов, бронированию столиков в ресторане, поможет вызвать такси или купить билеты в театр и музей; служба горничных сможет быстро привести квартиру в порядок перед важным мероприятием или просто сделать уборку; служба бытового сервиса — химчистка, прачечная и мелкий ремонт. Кроме того, в комплексе появится собственный парк автомобилей премиум-класса: водители всегда будут к услугам жильцов, чтобы, например, отвезти детей в школу или детский сад.
Расскажите о вашем проекте апартаментов и о том, почему для объекта была выбрана данная локация.
Мы вложим 1,8 млрд рублей в строительство апарт-отеля Next на Среднем проспекте, 87 Васильевского острова. Когда мы купили этот участок, там можно было строить жилые дома. Но внезапно в генплане эту зону сделали рекреационной, и мы потратили несколько лет, чтобы добиться разрешения на ее застройку хотя бы коммерческой недвижимостью. Апартаменты — достаточно новый продукт для российского рынка, и многие клиенты покупают такую недвижимость не для жизни, а как инвестиционно привлекательный актив. Поэтому этот рынок перспективен и активно развивается. Общая площадь здания высотой 12 этажей составит 34,7 тыс. кв. м. Площадь апартов будет от 23 до 80 кв. м. Здесь мы разрабатываем уникальную концепцию, которая за счет уникальных "фишек", дизайна и технологических решений сможет отстроить нас от конкурентов. Полагаю, наш проект будет интересен городу.
Не секрет, что для инвесторов и жильцов апартаментов очень важно, как организовано управление объектом и каковы возможности для возврата своих инвестиций.
Проект апарт-отеля реализуем с компанией МТЛ, которая разработала его концепцию. Она же будет им управлять. С этим партнером мы сотрудничаем долгое время и в профессионализме команды уверены. Но новых проектов апарт-отелей от нас не ждите. Каждый должен заниматься своим делом. В нашем случае это элитный девелопмент.
Расскажите о планах компании на ближайшие годы в целом?
Мы открытая компания, гордимся тем, что живем в Петербурге, расширяем здесь портфель проектов: сейчас покупаем два участка под жилье бизнес-класса. Один — у "Ростелекома" на Московском проспекте под дом площадью 7,5 тыс. кв. м. Второй — у Ледового дворца. Но о деталях пока говорить рано.